Quase todas as famílias têm que lidar, direta ou indiretamente, com a construção ou reabilitação de uma casa ou prédio (enquanto condóminos) ao longo da sua vida. Por isso, partilhando a minha experiência profissional (de cerca de 22 anos no setor da construção civil em diversos tipos de obras), alerto para a importância de se realizar um projeto, de acordo com metodologia que passarei a explicar.
Antes de mais, saliento que existe um enquadramento legal para a elaboração de projetos para obras públicas (mais exigente) e outro para as obras de particulares (mais simplificado). Neste artigo de opinião irei descrever como se pode complementar um projeto de obra particular com alguns elementos, que considero essenciais mas legalmente não obrigatórios, existentes nos projetos de obras públicas e descrever as respetivas vantagens.
Tendo como referência as exigências relativas à elaboração de projetos das obras públicas (Portaria n.º 701-H/2008), um projeto tem que cumprir várias fases. Em primeiro lugar o dono da obra desenvolve um documento escrito chamado “Programa preliminar”, onde são indicados os objetivos, características, condicionamentos financeiros, bem como os respetivos custos e prazos de execução. Esse documento é enviado aos projetistas, para o desenvolvimento dos diversos projetos, nomeadamente de arquitetura e das especialidades de engenharia, segundo as seguintes fases: “programa base”, “estudo prévio”, “anteprojeto” e “projeto de execução”. Nas obras públicas os projetos são elaborados de forma a serem integralmente cumpridos na fase de obra (pelo menos é essa a intenção), em termos de quantidades de trabalho, qualidade, prazos, custos, segurança, aspetos ambientais, entre outros, e por isso seguem uma metodologia específica.
Esta situação é bastante diferente da realidade das obras particulares, dado que o processo de licenciamento camarário, de forma geral, está vocacionado para o cumprimento dos regulamentos técnicos e planos diretores municipais, sem ter tanto em atenção aspetos como a qualidade dos materiais e equipamentos, bem como os custos da obra. Por outro lado, os donos das obras particulares não estão sensibilizados para esta situação, e geralmente escolhem a equipa projetista mais barata e apenas para se cumprir a formalidade do processo de licenciamento camarário.
O que eu pretendo reforçar é que, como o enquadramento legal para a elaboração dos projetos nas obras particulares é bastante menos exigente em comparação com as obras públicas, existem as seguintes falhas principais na elaboração dos projetos:
• As fases equivalentes ao “programa preliminar”, “programa base” e “estudo prévio” são bastante encurtadas.
• O desenvolvimento do projeto termina com o licenciamento camarário, ou seja uma espécie de “anteprojeto”.
• A definição dos materiais e equipamentos é básica. Por exemplo, é suficiente referir que o revestimento de uma determinada parede será em azulejo, sem haver a necessidade de se indicar as suas características (marca e referência), nem o seu preço.
• Para várias moradias não é exigido um projeto elétrico.
• Falta o projeto de climatização.
• Não são desenvolvidos “projeto de execução” para os projetos arquitetura e das especialidades de engenharia e, por isso, faltam os seguintes elementos (essenciais): caderno de encargos, pormenorização adequada, mapas de acabamentos, medições dos trabalhos a executar, mapas de quantidades de trabalho e estimativa orçamental.
Face ao referido, as lacunas supra mencionadas dos projetos das obras particulares refletem-se, durante a construção das obras, nos seguintes pontos principais:
• Dado que o dono da obra não tem uma estimativa orçamental durante a fase de projeto, a primeira noção do custo da construção será tida quando este receber os orçamentos dos empreiteiros. Nessa fase, se pretender alterar algumas soluções é muito mais complicado.
• Cada empreiteiro tem de medir o projeto e especificar vários materiais e equipamentos, o que origina, frequentemente, propostas diferentes em termos de qualidade e consequentemente preços diferentes.
• Há um maior risco para os empreiteiros, e por isso o preço da construção será aumentado devido a este fator.
• O controlo da obra por parte do dono da obra e do(s) técnico(s) da fiscalização é mais complicado, não só pelas indefinições do projeto, mas também devido à ausência de medições e preços detalhados, é difícil quantificar trabalhos a mais e a menos.
Como solução para estas situações, recomendo vivamente que os donos das obras particulares comprem sempre “projetos de execução” (em complemento dos projetos de licenciamento), pagando um acréscimo de preço, dado que este “investimento” irá diminuir o preço da construção (ao reduzir o risco dos empreiteiros) e aumentar a sua qualidade. Dito de outra forma, gasta-se um pouco mais no projeto, mas poupa-se consideravelmente mais na fase da construção e permite controlar melhor a qualidade da obra.
Jorge Pina (Eng.º Civil)